דינר נ' גזיאל אלדד חברה לבניין והשקעות בע"מ ואח'

החלטה

לפניי בקשה של כונס הנכסים לחברת גזיאל אלדד חברה לבנין והשקעות בע"מ (להלן: "הכונס"), לאשר לו להתקשר בהסכם פשרה עם הבעלים של המקרקעין נשוא הסכם הקומבינציה שנכרת בשנת 2009 בין החברה שבכינוס (להלן: "החברה") לבין בעלי קרקע בגוש 8147 (להלן: "הבעלים").

ביום 18.11.2009 נכרת הסכם קומבינציה בין הבעלים לבין החברה, לפיו התחייבה החברה לבנות עבור הבעלים שש דירות קוטג' בתמורה לקבלת חלק מהקרקע (להלן: "הסכם הקומבינציה").

ביום 2.5.2013 מונה הכונס לתפקידו לאחר שהחברה לא פרעה את חובה לנושה מובטח.

ביום 7.5.2013 שלחו הבעלים הודעת ביטול של הסכם הקומבינציה בטענה כי הוא הופר בשורה של הפרות יסודיות על ידי החברה, שעיקרן איחור במסירת דירות הבעלים וכן ליקויי בניה חמורים ביחידות שנבנו.

ביום 21.5.2013 הגיש הכונס תובענה לביטול הודעת הביטול.

לאחרונה הגיעו הכונס והבעלים להסכם פשרה, הטעון אישורו של בית המשפט, הוא ההסכם שלפניי (להלן: "הסכם הפשרה").

במסגרת הסכם הפשרה חוזרים בהם הבעלים מהודעת הביטול של הסכם הקומבינציה, ואילו הכונס, בשמה של החברה, מתחייב, בין השאר, להשלים את בניית יחידות הבעלים, לתקן ליקויי בניה הקיימים בהן, למסור את היחידות לבעלים עד ליום 30.4.2014 ולשלם לכל אחד מהם פיצוי מוסכם בסך 85,000 ₪ בגין האיחור במסירת החזקה ביחידות.

החברה מתנגדת לבקשה. לדידה, הגם שיש לברך על כל הסכמה המושגת עם הבעלים שיש בה כדי למנוע את ביטול הסכם הקומבינציה, הרי שיש מקום לערוך שינויים ותיקונים בהסכם הפשרה. עוד טוענת החברה כי לא היה מקום להותיר צדדים שלישיים (בעליה ומנהליה) חשופים לתביעות של הבעלים וכן ראוי לקבוע כבר עתה מהו חובה של החברה כלפי הנושה המובטח, דבר שלא נעשה עד היום. לדידה של החברה, החוב האמיתי הינו 3,633,200 ₪ בלבד, ולא 9,070,000 ₪ כפי שטען הנושה המובטח במסגרת בקשתו לאכיפת אגרת החוב ומינוי הכונס. החברה מלאה טענות כרימון כלפי הבעלים וגם כלפי הנושה המובטח שייזם את מינויו של הכונס לתפקידו.

הבעלים מצידם הבהירו כי הם מתנגדים לכל שינוי בהסכם הפשרה, ולדידם, ככל שבית המשפט יורה על שינויים כאלה ואחרים, הרי שמבחינתם לא יהיה הסכם פשרה והם יעמדו על ביטול הסכם הקומבינציה בהתאם להודעת הביטול שכבר מסרו בעבר.

הבקשה נקבעה לדיון באולם, ובעלי הדין השלימו את טיעוניהם.

לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ושמעתי את השלמת הטיעון בעל פה, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל וכי יש לאשר לכונס את ההתקשרות בהסכם הפשרה, והכל מן הטעמים שיפורטו להלן.

אכן, דומה שבית המשפט שהורה על אכיפת אגרת החוב ועל מינוי הכונס לתפקידו, לא הכריע בשאלה מהו גובה החוב שבגינו יש לאכוף את אגרת החוב, קרי, האם מדובר בחוב בסך של 9,070,000 ₪ כטענת הנושה המובטח, או שמא רק בסך של 3,633,200 ₪, כטענת החברה, משום שבין כך ובין אחרת, די היה בחוב הנמוך יותר לשיטתה של החברה, כדי להצדיק את מינויו של הכונס. זאת ועוד, הסכמת החברה למינוי הכונס נעשתה תוך שמירת טענות, וברור כי הטענות שביקשה לשמור היו בנוגע לגובה החוב כלפי הנושה המובטח. בית המשפט אף ציין בפסק דינו כי אין במינוי הכונס "כדי להוות ויתור או הודאה של המשיבה על כל טענה". יחד עם זאת, העובדה ששאלת גובה החוב טרם הוכרעה, כלל אינה נוגעת לבקשתו הנוכחית של הכונס, שעניינה התקשרות בהסכם פשרה עם הבעלים. פשיטא שאם הבקשה לא תאושר, הבעלים יעמדו, ובצדק מבחינתם, על הודעת הביטול של הסכם הקומבינציה, וישנו חשש ממשי כי בקשתם תוכתר בסופו של דבר בהצלחה, ולו רק לנוכח האיחור הרב במסירת הדירות לידיהם (מה גם שלפי הסכם הקומבינציה, עצם מינויו של כונס נכסים לחברה מעמיד לבעלים עילת ביטול). ודוק: בעוד שלפי הסכם הקומבינציה הדירות היו אמורות להמסר לידי הבעלים עוד בחודש אוגוסט 2012, הרי שכיום, בחודש מרץ 2014, באיחור של 19 חודשים, טרם נמסרו היחידות ויש עדיין צורך לבצע פעולות שונות ותיקון ליקויים בטרם ניתן יהיה למסור אותן.

במילים אחרות, בין אם החוב הוא כטענת הנושה המובטח ובין אם הוא כטענת החברה, עדיין כריתתו של הסכם הפשרה היא הכרח בל יגונה. זאת ועוד, חלוקת דיבידנד לנושה המובטח טעונה אישור של בית המשפט, ולכן ככל שיתברר בסופו של יום כי החוב המובטח נמוך ממה שנטען על ידי הנושה המובטח, וככל שהליך הכינוס יניב כספים בסכום העולה על גובה החוב המובטח, החברה היא שתקבל לידיה את הכספים העודפים.

נחה דעתי כי כדרכה של כל פשרה, הסכם הפשרה מגלם ויתורים הדדיים, הן של הכונס מזה, והן של הבעלים מזה. הכונס השיב בפרוטרוט על כל טענה וטענה שהעלתה החברה בנוגע לתניות שונות בהסכם הפשרה, והסביר כי מרבית הויתורים שנאלץ לוותר לבעלי הקרקע נובעים למעשה מיישום של הוראות הסכם הקומבינציה, שנכרת כזכור בין החברה לבין הבעלים, ועל כן אין החברה יכולה להלין על הכונס על שהוא נאלץ ליישם את הוראות הסכם הקומבינציה שהיא עצמה היתה צד לו. רק לשם המחשה, בסוגיית הפיצוי המוסכם, דומה כי הפשרה אליה הגיע הכונס היא בהחלט ראויה, שכן הסכם הקומבינציה קובע פיצוי מוסכם בסך של 6,000 ₪ לכל אחד מהבעלים בגין כל חודש של איחור במסירה עד שישה חודשים, ולאחר מכן, פיצוי חודשי בסך של 9,000 ₪ בגין כל חודש של איחור נוסף. בשים לב לאיחור הרב במסירת הדירות, דומה כי הסכמה על פיצוי מוסכם בסך של 85,000 ₪ בלבד לכל אחד מהבעלים היא בהחלט ראויה ומתונה, ויש בה משום הישג של הכונס.

באשר לחשיפתם של מנהלי החברה לתביעות אפשריות של הבעלים, הרי שיש לזכור כי אין עסקינן בהסכם פשרה רגיל, שבגדרו מקובל לוותר על טענות הנוגעות לצדדים שלישיים, אלא בהסכם של חברה המצויה בהליכי כינוס, ואשר לכאורה, ומבלי לקבוע מסמרות, היתה מצוייה במצב של הפרת ההסכם מול הבעלים. במקרים שכאלה, אין זה מובן מאליו שבמסגרת פשרה או הסדר, נהנים גם המנהלים מקבלת פטור מתביעות, והדבר מותנה בדרך כלל בתרומה אישית שלהם להסדר, תרומה שבעניננו, כך טוענים הן הכונס והן הבעלים, כלל לא היתה. מכל מקום, הבעלים אינם מוכנים לפטור את מנהלי החברה מאחריות לנזקיהם הנטענים, ולא ניתן לכפות עליהם ויתור כזה. יחד עם זאת, גם למנהלי החברה צריך להיות אינטרס ראשון במעלה לכך שהסכם הפשרה ימומש, כי דבר זה עשוי מטבע הדברים להקטין את נזקיהם של הבעלים וממילא להקטין גם את חשיפתם האישית של מנהלי החברה כלפי הבעלים.

באשר לבקשת החברה לפדות את השעבוד על נכסיה, הרי שדומה כי לעת הזו אין המדובר בבקשה רצינית, בוודאי לא כאשר טרם הוכרעה באופן פוזיטיבי שאלת גובהו של החוב המובטח. מכל מקום, בקשה זו אינה נוגעת להליך של אישור הסכם הפשרה, שאיננו סובל דיחוי, באשר כל עיכוב באישור ההסכם במתכונתו הנוכחית, יוליד את ביטולו ויעמיד בסכנה את עצם קיומו של הסכם הקומבינציה, דבר שיגרום נזק חסר תקנה הן לנושה המובטח והן לחברה עצמה.

באשר לבקשת החברה למנוע מכירה מואצת של דירות בפרוייקט, הרי שממילא כל מכירה תהא טעונה אישור של בית המשפט ואזיי תינתן לחברה הזדמנות להתנגד למכירה ככל שזו תיעשה בתמורה שאינה סבירה בעיני החברה. מאידך, יש לזכור כי עסקינן בהליכי כינוס, ועל כן מטבע הדברים לא ניתן יהיה לקיים מכירות בקצב איטי כבקשת החברה, שכן גם האינטרס של הנושה המובטח לקבל במהרה את כספו, ראוי להגנה.

החברה ביקשה לאפשר לה לבצע את תיקוני הליקויים בדירות, אלא שהבעלים, ובצדק מבחינתם, מתנגדים לכך, שכן איבדו כל אמון ביכולתה של החברה למסור להם דירות נטולות ליקויים. גם לכונס אין כל אמון בחברה, מהטעמים שפורטו בתגובתו. מבלי לקבוע מסמרות אציין כי אין לבוא בטענות אל הכונס והבעלים גם יחד בענין זה, שכן ליקויי האיטום החמורים בדירות מדברים בעד עצמם וספק רב אם החברה אכן שיתפה פעולה עם הכונס מאז החלו הליכי הכינוס, כפי שניתן היה לצפות כי תעשה.

אשר על כן, אני נעתר לבקשת הכונס. ככל שהחברה מעוניינת לקבל הכרעה בשאלה מהו גובה החוב המובטח, היא רשאית להגיש על כך בקשה מתאימה.